Купить новостройку: игры в
Уже давно на рынке недвижимости существует такая практика: квартиры в Орле продаются от известного в городе застройщика, но как только дело доходит до подписания договора долевого участия в строительстве, выясняется, что этот договор заключается с совершенно другим юридическим лицом. Образно говоря, строительная компания ЗАО "Пирожок", давно и успешно работающая на рынке, предлагает клиентам квартиры в новом доме. Но продает их ООО "Пирожок с вишней" или вообще АО "Вишня". Давайте разберемся, почему так происходит.
Специалистам рынка недвижимости подобная ситуация давно известна. Для каждого отдельного проекта известная фирма с наработанным брендом открывает новую специализированную проектную компанию (СПК), которая выполняет функции застройщика-инвестора, на нее оформляются права аренды или собственности на земельный участок, вся остальная разрешительная документация и пр. Она выступает в роли заказчика для проектировщиков и строительных подрядчиков, она же потом и продает квартиры в новостройках Орла.
Проследить связь по названию между брендированной компанией и вновь созданной дочерней бывает довольно сложно, а порой и невозможно. Причины этого могут быть самые разные, но, по большому счету, никакой принципиально важной роли такое название не несет.
Существует еще один вариант цели создания дочерней компании. В этом случае на плечи такой фирмы ложатся обязанности отдела продаж. То есть, головная компания занимается только строительством нового жилья, а "дочка" - его реализацией. Причем реализацией всех строительных проектов фирмы-"мамы".
Вполне резонно возникает вопрос: зачем игроки рынка так поступают? Причин несколько.
Во-первых, это уже описанный случай, связанный с налоговой оптимизацией.
Во-вторых, чтобы лучше управлять собственным бизнесом – когда он становится более разветвленным и разнообразным, зачастую отходящим от строительства недвижимости.
В-третьих, уникальность каждого проекта. Ведь в каждом проекте есть несколько участников: головная компания, землевладелец, финансист. Эти участники могут меняться в разных проектах. На проектную фирму, как правило, заключаются договоры на большое количество контрагентов: проектные компании, генеральный проектировщик, различные финансовые институты и другие. Как правило, проектная компания является держателем земельного участка. Если представить себе, что головная компания в единственном числе будет заключать все вышеперечисленные контракты, то бухгалтерия и договорное управление этой компании столкнутся с колоссальным объемом работы, поэтому и создаются фирмы-"дочки" для распределения нагрузки и упрощения финансовой отчетности.
Однако большинство покупателей считает, что стремление открывать дочерние компании, прежде всего, связаны с нежеланием головной фирмы отвечать своими активами за конкретный проект. Ведь фирма, имеющая уставной капитал в размере 10 000 рублей, отвечает перед своими клиентами только этой суммой. Причины провала проекта могут быть самыми различными: от сфер влияния в администрации до просто неверной концепции. А в результате остальные проекты компании выведены из-под удара. Да и создание новой компании облегчает кредитные взаимоотношения застройщика с банками, ведь залоговое бремя несет только участник конкретного проекта, а головная фирма остается в стороне. Да и покупатель выигрывает, ведь в результате снижается себестоимость строительства, что ведет к снижению стоимости квадратного метра жилья.
Бояться такого положения вещей не стоит. Практически в 99,9 процентах случаев все заканчивается благополучно, все остаются при своих интересах. Единственная рекомендация - будьте осторожны и бдительны. Внимательно ознакомьтесь с документами. прежде чем их подпишите. Выясните, какая компания стоит за той, с которой вы заключаете договор. И, наконец, обратитесь к специалистам, которые помогут вам в этом нелегком деле - приобретение квартиры.
Редактировано: 3.10.2020 21:24:27